Najem okazjonalny to przede wszystkim większa ochrona Twojej własności przed problematycznymi lokatorami. Umowa zawierana jest pisemnie na czas określony, nie dłużej niż na 10 lat. Oprócz danych osobowych stron, określa zasady obowiązujące pomiędzy wynajmującym i najemcą: okres trwania umowy, wysokość czynszu, termin jego regulowania oraz wysokość kaucji. KROK I – USTAL SWÓJ MIKRORACHUNEK PODATKOWY. Po zalogowaniu się do bankowości internetowej, wybierz opcję płatności podatku. Następnie uzupełnij odbiorcę przelewu. Odbiorcą jest „Urząd Skarbowy”. Nie wpisuj nazwy Twojego urzędu, np. Urząd Skarbowy Warszawa Mokotów! Następnie wpisz numer rachunku bankowego, na który robisz informacja o kaucji. Do umowy najmu okazjonalnego powinien zostać dołączony protokół zdawczo-odbiorczy. Należy w nim uwzględnić wszystkie znajdujące się w mieszkaniu elementy wraz ze szczegółową informacją o ich stanie. Umowa najmu okazjonalnego – wzór. Pobierz wzór umowy najmu okazjonalnego i skorzystaj z ochrony, jaką daje O możliwościach wykorzystania różnego rodzaju powierzchni pod instalacje fotowoltaiczne słyszymy na każdym kroku. Standardem jest już lokalizowanie paneli fotowoltaicznych na gruncie, czy dachach budynków. Czasem zdarzają się również alternatywne lokalizacje, do których zaliczamy np. zbiornik wodny (np. jezioro) czy zadaszenie W przypadku, gdy lokator korzystający z mieszkania na podstawie umowy o najem okazjonalny utraci możliwość zamieszkania w innym lokalu, wskazanym na umowie, w ciągu 21 dni powinien wskazać inny lokal, w którym może zamieszkać, gdyby doszło do eksmisji. Jeżeli tego nie zrobi, grozi mu wypowiedzenie umowy. najem okazjonalny . zwracam się do państwa w kwestii zawarcia umowy najmu okazjonalnego jak wyglądają prawidłowe procedury w tym przedmiocie: tj. krok po kroku (czy taka kolejność jest prawidłowa), czy gdzieś popełniłam pomyłkę, 1. oświadczenie najemcy ze wskazaniem Bjx578. Jedną z mniej powszechnych form najmu lokalu jest najem okazjonalny. Do polskiego porządku prawnego został wprowadzony już jakiś czas temu, ale wciąż nie cieszy się dużą popularnością głównie z uwagi na dość rygorystyczne regulacje. Czym charakteryzuje się umowa najmu okazjonalnego i co odróżnia ją od zwykłej umowy najmu? Pobierz darmowy wzór: Umowa najmu okazjonalnego w dwóch formatach PDF i DOCX Do pobrania: Umowa najmu okazjonalnego - charakterystyka Najogólniej ujmując, umowa najmu okazjonalnego cechuje się bardziej rygorystycznymi warunkami, aniżeli zwykła umowa najmu. Najem okazjonalny ma przede wszystkim chronić interesy wynajmującego, poszerzając jego prawa i jednocześnie ograniczając w pewnym stopniu prawa lokatorów. Dotyczy to głównie prawa do eksmisji uciążliwego najemcy. Zwykła umowa najmu ogranicza w tym zakresie możliwości właściciela mieszkania, ponieważ lokator chroniony jest ustawą o ochronie praw lokatorów. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego należą do przepisów szczególnych, a prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym (zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali (łac.)). Prawem ogólnym są w tym przypadku przepisy o najmie w Kodeksie cywilnym oraz przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 19e Ustawy o ochronie lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego wyłącza się zastosowanie szeregu przepisów tej ustawy, które służą ochronie lokatorów. Formy umowy najmu okazjonalnego Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa najmu okazjonalnego - elementy konieczne Strony umowy - czyli wynajmujący oraz najemca (lokator). W przypadku najmu okazjonalnego ustawa nakłada pewne ograniczenia w tym zakresie, mianowicie: Wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości; Najemcą również może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że nie może on zostać wynajęty na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiot umowy - czyli lokal mieszkalny, który powinien zostać dokładnie opisany w umowie, tj. wielkość, ilość pomieszczeń, plan lokalu w załączniku do umowy. Dodatkowo najlepiej dokładnie określić, w jakim stanie jest lokal (np. opisanie wad i uszczerbków itp.). Czas trwania umowy - umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas określony, maksymalnie na 10 lat. Czynsz - jego wysokość, termin i formę płatności. Kaucja - wynajmujący może zastrzec obowiązek wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania najmu (np. zaległy czynsz, koszty naprawy szkód wyrządzonych przez najemcę itp.). Podpisy obu stron. Umowa najmu okazjonalnego - dodatkowe dokumenty Ustawa nakazuje dołączyć dodatkowe dokumenty, które nadają umowie charakter umowy najmu okazjonalnego. Mają one na celu zabezpieczenie bezproblemowego przebiegu procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu. Dołączyć należy: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Zgłoszenie naczelnikowi urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku braku zgłoszenia do urzędu umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu. Najem Okazjonalny Ciekawą formą zawierania umów najmu jest najem okazjonalny, pomimo obowiązku dopełnienia szeregu związanych z nim formalności. Możliwość zawierania tego typu umów funkcjonuje od 2010 roku, od czasu nowelizacji ustawy lokatorskiej. Ideą tej zmiany było wzmocnienie praw wynajmującego. Jeśli w momencie wygaśnięcia lub wypowiedzenie umowy najmu najemca nie zechciałby opuścić lokalu, prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego gwarantuje skuteczną eksmisję nieuczciwego najemcy, co przy umowach tradycyjnych nie jest tak łatwe i umów najmu okazjonalnego - wynajmujący, to osoby fizyczne, będące właścicielami danego lokalu (od 2014 r. również podmioty prowadzące działalność gospodarczą) , - umowa najmu musi zostać zawarta na czas określony, maksymalnie 10 lat, w formie pisemnej, - umowa musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu, - do umowy trzeba załączyć oświadczenie najemcy o dobrowolnym opuszczeniu i opróżnieniu lokalu po rozwiązaniu umowy najmu oraz o poddaniu się egzekucji w myśl art. 777 co do tego obowiązku – sporządzone w formie aktu notarialnego (koszt ok. 200 zł), - najemca musi też przedłożyć wskazanie miejsca, w którym będzie mógł przebywać, w przypadku eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tegoż lokalu, że się na to zgadza, - najem okazjonalny można zastosować jedynie dla lokali mieszkalnych (nie można zwierać tego typu umowy dla lokali biurowych, komercyjnych itp.) Krok po kroku 1. Najemca powinien zaopatrzyć się o oświadczenie właściciela mieszkania lub domu, do którego może się przenieść w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu będącego podmiotem umowy najmu. Powinien również dostarczyć ksero dokumentów potwierdzających własność tej nieruchomości oraz tożsamość właściciela (podstawy własności oraz dowód). 2. Podpisać umowę najmu, w której należy zawrzeć zobowiązanie najemcy o dostarczeniu potwierdzonego notarialnie oświadczenia o dobrowolnym opróżnieniu lokalu i poddaniu się egzekucji co do tego obowiązku, pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy. 3. Wraz z umową najmu, udać się do notariusza w celu sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji w związku z zawartą umową. 4. Po dostarczeniu aktu notarialnego wynajmującemu oraz zgłoszeniu umowy w Urzędzie Skarbowym (w ciągu 14 dni od daty podpisania) umowa najmu okazjonalnego zyskuje ważności. Najem okazjonalny, z racji na obowiązek spełnienia wszystkich wymogów formalnych, pozostaje dość rzadko wybieranym rozwiązaniem. Warto jednak pamiętać, że obecnie właśnie ta forma umowy najmu chroni najlepiej interesy wynajmującego. Tradycyjna umowa najmu W przypadku gdy najemca nie jest w stanie spełnić warunków związanych z najmem okazjonalnym, a wynajmującemu zależy na szybkim terminie najmu, zainteresowanym pozostaje zawarcie umowy „klasycznej”. Właśnie w takiej formie zawierane jest obecnie 99 % wszystkich umów najmu w Polsce. Jeżeli właściciel rzetelnie i umiejątnie zajmie się swoimi interesami to jest w stanie ograniczyć ryzyko wynajęcia swojego mieszkania "złym najemcą" do minimum. Przy umowie cywilno-prawnej zabezpieczeniem interesów stron są: - szczegółowa, dobrze napisana umowa najmu, - szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, - selekcja najemców, wymaganie od kandydatów zaświadczenia o zarobkach, - wywiad z najemcą, aby ocenić czy nie będzie uciążliwy dla sąsiadów, - kaucja, - szybka i stanowcza reakcja na łamanie zapisów umowy, - systematyczne monitorowanie płatności, - okresowe wizyty w lokalu, sprawdzanie stanu technicznego, - wywiad z sąsiadami, - ubezpieczenie mieszknania. Nasza firma świadczy usługi związane z zarządzaniem najmem. Zapraszamy do zapoznania się z warunkami współpracy. Wynajem mieszkań w Polsce wciąż nie jest tak popularny, jak u naszych zachodnich sąsiadów. Powody są różne: sporo osób marzy o posiadaniu własnych czterech kątów i widzi w tym ogromną wartość, natomiast znaczna część właścicieli obawia się wynajmować obcym ludziom nieruchomość, która często stanowi majątek ich jednak się zmieniają i coraz więcej młodych ludzi nie przywiązuje się na stałe do jednego miejsca lub nie zamierza zaciągać kredytu na własne mieszkanie. Najem staje się więc coraz popularniejszy, a właściciele nieruchomości zastanawiają się, jak skutecznie zabezpieczyć się przed nieuczciwością najemców. Najem okazjonalny, mimo że został wprowadzony do polskiego porządku prawnego już jakiś czas temu, nadal nie jest szczególnie chętnie które musi spełniać umowa najmu okazjonalnego, są dużo bardziej rygorystyczne niż w przypadku zwykłej umowy najmu, dlatego często wynajmujący, aby mieć pewność, że znajdą najemcę lokalu, rezygnują z niej i zawierają zwykłą umowę najmu. Należy bowiem pamiętać, że co do zasady umowa najmu okazjonalnego ma na celu chronić interesy więc najem okazjonalny dokładnie działa? Jak jest uregulowany prawnie? Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego? Na ile maksymalnie jest zawierana? Czy można ją wypowiedzieć? Czym się różni od zwykłej umowy najmu? Jak wyglądają kwestie podatkowe w tym przypadku? Na te wszystkie pytania odpowiedzi zostaną udzielone treści1 Najem okazjonalny – co to jest?2 Najem okazjonalny krok po kroku3 Umowa najmu okazjonalnego – co jeszcze powinna zawierać?4 Najem okazjonalny – wypowiedzenie umowy i eksmisja lokatora5 Najem okazjonalny – podatekNajem okazjonalny – co to jest?Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który został wprowadzony do polskiego prawa na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego – został uregulowany w artykule 19a-19e cytowanej ustawy. Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego okazjonalny zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora. Należy bowiem pamiętać, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora, najemcę chronią bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są natomiast przepisami szczególnymi, a zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym. W tym przypadku prawem ogólnym będą przepisy o najmie w kodeksie cywilnym oraz przepisy ustawy o ochronie praw najmu okazjonalnego ograniczają natomiast w pewnym stopniu prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących. Zgodnie z artykułem 19e ustawy o ochronie lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego wyłącza się zastosowanie szeregu przepisów tej ustawy, które służą ochronie okazjonalny krok po krokuWiemy już co to jest najem okazjonalny. Natomiast co musi zawierać umowa tego typu? Zacznijmy od stron umowy. Są nimi oczywiście wynajmujący i może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości (czyli takiej umowy nie może zawrzeć osoba, która wynajmuje lokal od kogoś innego, zawrzeć ją może jedynie sam właściciel; warto pamiętać, że termin “właściciel” obejmuje również posiadacza własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu), a także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą oraz osoby z kolei może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba umowy najmu okazjonalnego może być jedynie lokal mieszkalny. Tak jak już zostało wspomniane powyżej, tego typu umowy nie można zawrzeć w celu wynajęcia nieruchomości dla prowadzenia działalności gospodarczej – lokal może być wynajęty jedynie dla celów mieszkaniowych. Określając przedmiot umowy najmu okazjonalnego, powinno się dokładnie opisać lokal (wielkość, ilość pomieszczeń, plan lokalu w załączniku do umowy), w tym określić, w jakim stanie jest do czasu trwania umowy. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony – maksymalnie 10 lat. Okres ten może być przedłużony po jego upłynięciu o kolejne maksymalnie 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieokreślony, nie można w umowie również zamieścić zapisu, że po upłynięciu czasu najmu wynajmujący na pewno najem przedłuży. Owo ograniczenie czasu najmu lokalu jest zabezpieczeniem wynajmującego, który w określonym terminie lokal na pewno najmu okazjonalnego – co jeszcze powinna zawierać?Ustawa nakłada na wynajmującego i najemcę obowiązek dołączenia do umowy następujących dokumentów, bez których umowa nie będzie miała charakteru umowy najmu okazjonalnego, a zwykłej umowy najmu. Dokumenty te mają zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu:Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokaluWskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy (umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana przez właściciela na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia)Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonymUmowa najmu okazjonalnego powinna określać wysokość czynszu, jaką najemca będzie zobowiązany uiszczać, jego termin oraz formę płatności. Dodatkowe opłaty nałożone na najemcę mogą obejmować jedynie takie, które są niezależne od wynajmującego (czyli media takie jak prąd, woda, internet, gaz). Warto pamiętać, że wynajmujący nie może podwyższyć czynszu bez powodu – wszelkie warunki i okoliczności podwyższenia czynszu mogą być jedynie zawarte w umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania – postanowienia dotyczące owej kaucji powinny zostać zapisane w umowie. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności najmu okazjonalnego oczywiście musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności na okres nie dłuższy niż 10 lat. Ponadto, wszelkie zmiany tej umowy także muszą być dokonywane w takiej samej formie. Co więcej, aby umowa najmu okazjonalnego była za taką uważana, wynajmujący, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku braku zgłoszenia do urzędu umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu (wynajmujący nie będzie korzystał z ochrony zapewnionej przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego).Najem okazjonalny – wypowiedzenie umowy i eksmisja lokatoraUmowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem, w którym określa termin opróżnienia najemca nie opróżnił lokalu w tym terminie, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się podkreślić, że do najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych (do lokalu podanego w oświadczeniu).Co więcej, najem okazjonalny pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach:Jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód lub wykracza przeciwko porządkowi domowemu, a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działaniaKiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobiłGdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego częśćKiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkaćW przypadku wystąpienia którejś z powyższych sytuacji najemca otrzymuje od wynajmującego pisemne żądanie opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 okazjonalny – podatekOczywiście, zgłaszając umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, zobowiązujemy się do zapłaty podatku. Można to zrobić na dwa sposoby – w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od uzyskanych przychodów z właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spóźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych. W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 18% lub 32% całkowitego dochodu. To stosunkowo opłacalny wybór dla właścicieli mieszkań, którzy przeprowadzali remont – można wtedy wliczyć go do kosztów uzyskania przychodu. Najem okazjonalny pomaga właścicielom mieszkań chronić swoje prawa. W jaki sposób umowa najmu okazjonalnego może pomóc w walce z nieuczciwymi najemcami? Jakich dodatkowych formalności wymaga jej zawarcie? Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Choć procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy, warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem i oszczędzić sobie niepotrzebnych komplikacji oraz ryzyka kosztownego i ciągnącego się przez długie miesiące procesu eksmisyjnego. W jaki sposób najem okazjonalny modyfikuje prawa i obowiązki obydwu stron? Jakich dokumentów wymaga umowa i jak nie odstraszyć najemców dodatkowymi procedurami? Na te i wiele innych pytań odpowiadamy w naszym poradniku. Spis treści Najem okazjonalny – co to jest? Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego? Umowa najmu okazjonalnego – co powinno się w niej znaleźć? Czy najem okazjonalny się opłaca? Na jaki okres może zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego? Kaucja przy najmie okazjonalnym Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego? Eksmisja lokatora – umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu Najem okazjonalny – jak przekonać najemcę? Najem okazjonalny – podatek Najem okazjonalny mało popularny Najem okazjonalny – co to jest? Najem okazjonalny to szczególny typ najmu nieruchomości mieszkaniowej. Umowa najmu okazjonalnego posiada identyczną moc prawną, co standardowa, poprawnie napisana umowa najmu. Posiada jednak jedną, bardzo istotną zaletę dla właścicieli domów i mieszkań: możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy. Tryb wynajmu okazjonalnego łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (składanego na podstawie aktu notarialnego). W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu). Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego? Najem okazjonalny przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że z takiej możliwości nie mogą skorzystać właściciele lokali usługowych. Na zasadach najmu okazjonalnego niemożliwy jest również podnajem nieruchomości lub jej części. 11 września 2017 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nowymi przepisami umowy najmu okazjonalnego mogą dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego, a więc nie mogą ich zawierać firmy czy osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Umowa najmu okazjonalnego - co powinno się w niej znaleźć? Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien: dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym (może otrzymać je po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy); wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu; dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu. Dodatkowo, wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela) w okresie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Ten obowiązek nie dotyczy podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym. Jeśli którekolwiek z powyższych wymagań nie zostanie spełnione, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za zwykłą umowę najmu, bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora. Czy najem okazjonalny się opłaca? Nie da się ukryć, że opisane powyżej dodatkowe wymagania wiążą się z dodatkowymi kosztami. Efektywne sposoby na ich pokrycie opisujemy poniżej. Dodatkowym, dla niektórych sporym utrudnieniem jest konieczność wskazania przez lokatora mieszkania, które będzie mógł zająć po wykonaniu ewentualnej egzekucji poprzez przedstawienie oświadczenia właściciela tej nieruchomości. Nie każdy najemca ma taką możliwość. Warto jednak pamiętać, że instytucja najmu okazjonalnego opłaca się przede wszystkim wtedy, kiedy jego przedmiotem ma być najem długoterminowy (np. kilkuletni), a nieruchomość prezentuje się na tyle atrakcyjnie, by można było zarówno uzasadnić dodatkowe opłaty, jak też szybko znaleźć nowego najemcę. Na jaki okres może zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego? W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony. Nie może on jednak przekraczać 10 lat. Kaucja przy najmie okazjonalnym Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Wpłata ta jest formą zabezpieczenia, służy pokryciu należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu. Jeśli najemca nie wywiązuje się z obowiązków, a przede wszystkim nie płaci czynszu, wynajmujący może wszcząć egzekucję, a środki z kaucji będą pokrywać jej koszty. Kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jest to opłata podlegająca pełnemu zwrotowi w przypadku, gdy mieszkanie i jego wyposażenie zostało oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym (ale wynikającym z normalnego użytkowania) w stosunku do dnia podpisania umowy najmu. Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego? Powszechna niechęć do zawierania umowy najmu okazjonalnego dotyczy sytuacji, w których możliwe jest jej wypowiedzenie. Wielu najemców boi się zawierać takie umowy, twierdząc, że eksmisja jest bardziej prawdopodobna niż w przypadku zwykłej umowy. To jednak nieprawda - wciąż obowiązują tu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi najem okazjonalny może zostać wypowiedziany: Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku. Kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Kiedy bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część. Oprócz powyższych sytuacji, najem okazjonalny dodatkowo dopuszcza jeszcze jeden powód eksmisji: kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji. Eksmisja lokatora – umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu Co zrobić, jeśli po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu (zakładając, że upłynął zapisany w niej termin wypowiedzenia), najemca nie chce opuścić mieszkania? Z problematycznymi lokatorami można poradzić sobie w trzech krokach: Właściciel wręcza lub wysyła najemcy żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, liczonych od daty doręczenia żądania. Koniecznie musi również uzyskać potwierdzenie doręczenia. Jeśli nie przyniosło to skutku, a najemca wciąż przebywa w mieszkaniu, właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy. Taki wniosek powinien zawierać również kopię wysłanego najemcy żądania opróżnienia lokalu (wraz z potwierdzeniem jego doręczenia) oraz potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym. Po rozpatrzeniu kompletnego wniosku sąd uruchomi przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. W ten sposób właściciel, który podpisał umowę najmu okazjonalnego może uniknąć długotrwałego procesu eksmisyjnego i związanych z nim kosztów. Zgodnie z przepisami, najem okazjonalny częściowo znosi także konieczność zastosowania ochrony praw lokatorów – dotyczących eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego. Najem okazjonalny – jak przekonać najemcę? Najem okazjonalny chroni prawa właścicieli, dlatego najemcy – często niezaznajomieni z przepisami dotyczącymi tego trybu – obawiają się podpisywać takie umowy. Ci uczciwi nie powinni się jednak niczego bać, dlatego warto cierpliwie wytłumaczyć im szczegóły umowy najmu okazjonalnego. Zniechęcające mogą okazać się dodatkowe procedury i konieczność wizyty u notariusza. Jak nie odstraszyć potencjalnego najemcy? Bądź cierpliwy Umowę najmu okazjonalnego najlepiej zaproponować po uzgodnieniu wszystkich najważniejszych szczegółów dotyczących wynajmu mieszkania ( warunków użytkowania mieszkania, wysokości opłat, czasu trwania umowy itp.). W ten sposób tryb okazjonalny nie stanie się w oczach potencjalnego najemcy pierwszym i decydującym warunkiem wynajmu. Koniecznie trzeba wytłumaczyć, że taka forma umowy ma jedynie uchronić właściciela np. przed przykrymi konsekwencjami niepłacenia czynszu. Każdy uczciwy najemca powinien to zrozumieć. Lokal zastępczy – czyli jaki? Najemca powinien również wiedzieć, że wymagana przy umowie deklaracja dotycząca lokalu zastępczego może odnosić się do dowolnego domu lub mieszkania rodziny lub znajomych, którzy darzą go zaufaniem. Własność lokalu można udokumentować podając numer księgi wieczystej lub przedstawiając akt nabycia nieruchomości. Pokryj koszty Właścicieli zachęcamy również do pokrywania kosztów związanych z przygotowaniem aktu notarialnego. Nieco ponad 200 zł to nieduża cena za lepszą ochronę praw do własnej nieruchomości i możliwość szybszego działania w kryzysowej sytuacji. Propozycja zapłaty za usługi notariusza na pewno zachęci najemcę do podpisania umowy najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny - podatek Oczywiście, zgłaszając umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, zobowiązujemy się do zapłaty podatku. Można to zrobić na dwa sposoby – w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. Ryczałt Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od uzyskanych przychodów z najmu. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie najmu w takiej formie, konieczna będzie kolejna wizyta w urzędzie skarbowym – aby pisemnie powiadomić naczelnika urzędu o wyborze metody opodatkowania. W zależności od tego, czy właściciel mieszkania wynajmuje je po raz pierwszy, czy kontynuuje najem, inny będzie termin złożenia takiego oświadczenia. W przypadku pierwszego wynajmu, informacja powinna trafić do urzędu najpóźniej do 20. dnia miesiąca, w którym właściciel osiągnął pierwszy przychód z najmu (lub, jeżeli tym miesiącem jest grudzień - do końca roku). Jeśli najem jest kontynuowany, oświadczenie o przejściu z zasad ogólnych na podatek ryczałtowy trzeba złożyć nie później niż do 20 stycznia. Trzeba jednak pamiętać o tym, że po złożeniu takiego oświadczenia zmiana formy rozliczania nastąpi dopiero od następnego roku kalendarzowego. Podatek na zasadach ogólnych Jeśli właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spóźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych. W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 18% lub 32% całkowitego dochodu (obejmującego także dochód z innych źródeł). To najbardziej opłacalny wybór dla właścicieli mieszkań, którzy przeprowadzali remont - można wtedy wliczyć go do kosztów uzyskania przychodu. Najem okazjonalny mało popularny Według badań Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, umowę najmu okazjonalnego podpisuje jedynie 5% właścicieli mieszkań. Mimo że daje im ona możliwość łatwego uporania się z niechcianym lokatorem w razie poważnych problemów, wynajmujący nie chcą odstraszać potencjalnych najemców. Okazuje się bowiem, że najem okazjonalny budzi wśród nich poważne obawy przede wszystkim z powodu: dodatkowych kosztów – sporządzenie aktu notarialnego wymaga zapłaty za usługi notariusza, a poszukujący mieszkania na wynajem niechętnie godzą się z dodatkowymi kosztami. Właśnie dlatego radzimy właścicielom, by to oni wzięli opłacili wszelkie dodatkowe procedury – w końcu najem okazjonalny gwarantuje im większe bezpieczeństwo, którego cena nie jest wcale wysoka; niewystarczającej wiedzy – już sam zwrot „łatwiejsza eksmisja” powoduje, że najemcy boją się umów najmu okazjonalnego. Mało kto podejmuje wysiłek, by dokładniej dowiedzieć się, o co chodzi w całej procedurze. Zostaje więc jedynie strach przed wyrzuceniem na bruk z byle powodu – a przecież zupełnie nie o to chodzi. czasochłonnych procedur – dopięcie wszelkich formalności i dostarczenie dodatkowych dokumentów dołączanych do umowy najmu okazjonalnego to dodatkowy wysiłek i czas, który muszą poświęcić najemcy. „Papierologia” zniechęca nawet tych, którzy upatrzyli sobie idealne mieszkanie, sprawiając, że wolą raczej poszukać oferty zwykłego najmu. Fot. tytułowa: Pexels License. Sprawdź, jakie mieszkania na wynajem mamy w ofercie - może znajdziesz coś dla siebie? Zobacz mieszkania M na wynajem - sprawdź najnowsze ogłoszenia Sprawdź : Umowa najmu okazjonalnego wzórWzory umów najmu / dzierżawyJak opodatkować najem ? Oświadczenie małżonków w sprawie opodatkowania najmu - wzórWzór oświadczenia o wyborze zasad opodatkowania najmu - zasady ogólneWzór oświadczenia o wyborze zasad opodatkowania najmu – ryczałtNowa forma najmu – najem okazjonalnyProcedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest bardziej złożona i wymagająca, jednak jej dochowanie zapewnia znacznie skuteczniejszą ochronę interesów wynajmującego, przede wszystkim poprzez umożliwienie eksmisji zalegającego z czynszem najemcy bez potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego. Najważniejszą cechą najmu okazjonalnego jest wzmożona ochrona wynajmującego. Gdy zajdzie konieczność opróżnienia lokalu, jest on w takiej sytuacji jak gdyby uzyskał już wyrok sądowy - może zwrócić się o nadanie klauzuli wykonalności do sądu oraz o wszczęcie egzekucji do komornika. Najem okazjonalny różni się znacząco od dotychczasowej tradycyjnej formy najmu uregulowanego w przepisach Kodeksu cywilnego. Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest bardziej złożona i wymagająca, jednak jej dochowanie zapewnia znacznie skuteczniejszą ochronę interesów wynajmującego, przede wszystkim poprzez umożliwienie eksmisji zalegającego z czynszem najemcy bez potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego. Najważniejszą cechą najmu okazjonalnego jest wzmożona ochrona wynajmującego. Gdy zajdzie konieczność opróżnienia lokalu, jest on w takiej sytuacji jak gdyby uzyskał już wyrok sądowy - może zwrócić się o nadanie klauzuli wykonalności do sądu oraz o wszczęcie egzekucji do komornika. W przypadku zwykłego najmu po rozwiązaniu umowy (np. gdy najemca nie płaci czynszu), dla usunięcia najemcy z wynajmowanego lokalu mieszkalnego konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, podczas którego wynajmujący (właściciel) nie będzie uzyskiwał czynszu, ani nie odzyska możliwości korzystania lub dalszego wynajmowania lokalu. Ponadto zgodnie z art. 1046 § Kodeksu postępowania cywilnego komornik musi wstrzymać opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub, gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Problemy takie nie występują przy najmie okazjonalnym. Z art. 1046 §41 wynika, że w przypadku skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego brak jest wymogu wstrzymywania egzekucji do czasu zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę, ponadto nie ma wcale potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego – można przejść bezpośrednio do etapu egzekucji (eksmisji). Kiedy można zastosować najem okazjonalny Zgodnie z art. 19a ust. 1 Ustawy najem okazjonalny może dotyczyć lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie jest zatem możliwe skorzystanie z tej formy aby wynająć np. garaż czy inne pomieszczenie nie służące celom mieszkaniowym. Wynajmującym musi być osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmujący musi być właścicielem lokalu, który chce wynająć. Maksymalny okres na jaki może być zawarta taka umowa to 10 lat, niedopuszczalne jest jej zawarcie na okres dłuższy lub na czas nieokreślony. Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Forma Jak wskazano wyżej umowa najmu okazjonalnego jest bardziej sformalizowana od zwykłego najmu. Spowodowane jest to jej szczególnymi skutkami, a w szczególności ułatwioną eksmisją zwlekającego z zapłatą czynszu najemcy. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na piśmie, ponadto wymaga sporządzenia szczególnych załączników. Ustna umowa jest nieważna (art. 19a ust. 6 Ustawy).Notarialne oświadczenie najemcy Do umowy należy załączyć notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy. Oznacza to, że najemca z góry godzi się na odebraniu mu mieszkania w razie gdyby nie wywiązywał się z umowy lub po jej zakończeniu. Oświadczenie to powinno zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, a koszt jego sporządzenia (kształtujący się w wysokości ok. 150 zł) ponosi najemca (art. 19a ust. 2 pkt 1 Ustawy). Ze strony najemcy umowa najmu okazjonalnego jest więc bardziej wymagająca, ze względu na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów i stawienia się u alternatywnego lokalu Najemca musi wskazać inny lokal, w którym on i osoby mieszkające z nim będą mogły zamieszkać w przypadku eksmitowania ich z lokalu wynajmowanego. Wraz z tym wskazaniem najemca musi załączyć do umowy najmu oświadczenie właściciela tego innego lokalu (lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do niego) o tym, że zgadza się w takiej sytuacji na zamieszkanie najemcy w sowim lokalu. Oświadczenie właściciela innego lokalu powinno być dokonane na piśmie jednak gdy wynajmujący tego zażąda, trzeba je sporządzić z podpisem notarialnie poświadczonym. Warunki te zapewniają, że możliwa będzie eksmisja najemcy bez obawy, że pozostanie on bez miejsca, w którym mógłby zamieszkać. Gdy najemca straci możliwość zamieszkiwania w innym lokalu powinien złożyć w ciągu 21 dni odkąd dowiedział się o tym, złożyć oświadczenie o nowym lokalu. W przeciwnym razie wynajmujący może wypowiedzieć umowę z co najmniej 7 dniowym terminem wypowiedzenia (art. 19a ust 3 Ustawy).Kaucja Tak jak w przypadku zwykłego najmu umowa najmu okazjonalnego może przewidywać kaucję zabezpieczającą należności wynajmującego z tytułu najmu oraz ewentualne koszty egzekucji. Kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu, w wysokości z dnia zawarcia umowy. Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 6 Ustawy).Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego Po upływie czasu na jaki zawarta była umowa najmu okazjonalnego lub wypowiedzeniu jej najemca powinien opróżnić lokal. Gdy tego nie zrobi wynajmujący doręcza mu opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem żądanie opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 19d Ustawy zaświadczenie to powinno zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy którego dotyczy, wskazanie umowy i przyczynę jej ustania, termin (minimum 7 dni od dnia doręczenia żądania), w którym najemca ma opróżnić lokal. Gdy w powyższym terminie najemca nie opróżni lokalu wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, które sporządzone było przy zawarciu umowy. Wraz z wnioskiem do sądu wynajmujący powinien złożyć żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu (np. wypis z księgi wieczystej), którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela potwierdzenie zgłoszenia do urzędu o eksmisję Pozew o eksmisję z powodu wypowiedzenia umowy najmu

najem okazjonalny krok po kroku